Beleggingspand verkopen

CONCREET STAPPENPLAN VERKOOP BELEGGINGSPANDEN

Gedurende het verkoopproces hanteren wij een nauwgezette structuur met een duidelijk stappenplan met op voorhand een drietal keuzemogelijkheden voor verkoper met betrekking tot de wijze van verkoop. Deze stappen en keuzemogelijkheden lichten wij hieronder toe.

Stap 1 - Uitwerking indicatieve waarde: Indien een eigenaar van verhuurd vastgoed aangeeft mogelijk geïnteresseerd te zijn in verkoop hangt de mate van interesse met name af van de te realiseren koopsom. Op basis van de huurgegevens, een beknopte omschrijving van de huursituatie en omschrijving van de staat van onderhoud door eigenaar (telefonisch of aan kantoor met eigenaar) werken wij zonder interne bezichtiging, vrijblijvend en kosteloos, een indicatieve waarde uit.

Stap 2 – Drie keuzes te maken door verkoper: Indien de indicatieve waarde voor eigenaar aanleiding vormt om een eventuele verkoop verder te bespreken kan op basis van nadere informatie de indicatieve waarde verder uitgewerkt worden om tot een vraagprijs te komen. Wanneer vervolgens het onroerend goed te koop mag worden aangeboden dienen vervolgstappen genomen te worden waarbij drie keuzes aan bod komen:

  • Keuze 1 - ‘Stille verkoop’ of verkoop door plaatsing op onze website: Bij de ‘stille verkoop’ leggen wij het beleggingspand één-op- één voor aan kopers waar wij reeds eerder tot volle tevredenheid aan verkocht hebben en werken wij in alle rust aan een beleggingstransactie waarbij het doorgaans met niet meer dan 2 of 3 beleggers wordt besproken alvorens overeenstemming te bereiken. In het geval van de ‘stille verkoop’ zijn kopers in alle gevallen bereid onze aanbrengcourtage te betalen. In plaats van de ‘stille verkoop’ kan het pand ook te koop worden aangeboden worden door deze te plaatsen op onze website en nieuwsbrief per e-mail. Bij deze verkoopwijze wordt het pand binnen enkele uren honderden keren bekeken met in de regel meerdere biedingen binnen enkele dagen tot gevolg. In geval van verkoop via de website dient ons kantoor door verkoper vergoed te worden waarbij wij bij een daadwerkelijke verkoop 1,5% te vermeerderen met BTW over de koopsom in rekening brengen. Verkoop via de website geschiedt op basis van ‘no cure no pay’, zonder aanvullende (advertentie)kosten. Bij verkoop via de website kan er tevens voor gekozen worden of het beleggingspand met of zonder huisnummer geplaatst dient te worden zodat uitgesloten wordt dat verhuurder en huurders benaderd worden door geïnteresseerden (huisnummer en aanvullende informatie zoals foto’s zijn dan uitsluitend beschikbaar op aanvraag). Op basis van straat, aantal (woon)eenheden, oppervlakten, huur en koopsom kan een serieuze belegger op voorhand oordelen of het pand geschikt zou kunnen zijn en nadere informatie opvragen bij ons.
  • Keuze 2 – Verkoop met of zonder voorbehoud financiering:Verkoper mag zowel bij ‘stille verkoop’ als bij verkoop via de website expliciet aangeven of het beleggingspand verkocht mag worden met een voorbehoud van financiering. In nagenoeg alle gevallen verkopen wij echter zonder voorbehoud van financiering. Indien koper wel een dergelijk voorbehoud wenst te op nemen onderzoeken wij op voorhand bij welke vastgoedbank koper financiering wenst aan te vragen, of koper reeds lopende vastgoedfinancieringen heeft en wanneer de laatste financiering succesvol is verkregen bij de desbetreffende vastgoedbank.
  • Keuze 3 – Verkoop met of zonder bezichtiging intern door ons kantoor ten behoeve van het maken van foto’s voorafgaand aan het verkoopproces en met of zonder bezichtiging door koper na prijsovereenstemming. Beleggingspanden welke wij mogen verkopen bezichtigen wij in nagenoeg alle gevallen maar nul, één of twee keer:
    • Nul keer bezichtigen: Voorafgaand aan het aanbieden aan koper bezichtigen wij het pand niet met verkoper. Koper koopt ook zonder bezichtiging en koopt derhalve ongezien. Ongezien kopen is alleen weggelegd voor de avontuurlijke belegger en in veel gevallen resulteert dit in een lagere verkoopopbrengst voor verkoper. Voorzichtigere kopers zijn bereid hoger te bieden maar zijn pas bereid dit te doen wanneer risico’s (zoals onderhoud) uitgesloten kunnen worden op basis van een goede (foto)documentatie van de binnenzijde.

      Eén keer bezichtigen: Voorafgaand aan het aanbieden aan koper bezichtigen wij het pand met verkoper (of zonder verkoper maar in overleg met huurders), voor het maken van foto’s. Een goede fotodocumentatie stelt ons vervolgens in staat met koper prijsovereenstemming te bereiken omdat koper goed kan zien op de foto’s hoe het er van binnen uitziet. Koper neemt bij zijn bieding geen voorbehoud bezichtiging op waardoor koper dus na prijsovereenstemming niet nogmaals binnen hoeft te kijken. Wij ervaren echter dat, in geval van bezichtiging voor het maken van foto’s, huurders van woningen (winkels en bedrijfsruimten bezichtigen wij doorgaans nooit) gerust gesteld worden omdat zij weten wat er speelt indien eenvoudigweg uitgelegd wordt door ons of verkoper dat eigenaar van het object verkoop overweegt, dit geen gevolgen voor de huursituatie en lopende huurovereenkomst zal hebben, dat het beheer te zijner tijd wordt overgedragen aan koper of diens beheerder en dat zij hier schriftelijk uitgebreid over geïnformeerd zullen worden door zowel koper als verkoper.

      Twee keer bezichtigen: Voorafgaand aan het aanbieden aan koper bezichtigen wij het pand met verkoper (of zonder verkoper maar in overleg met huurders), voor het maken van foto’s. Koper neemt bij zijn bieding wel een voorbehoud bezichtiging op zodat koper na prijsovereenstemming wel in overleg met verkoper binnen bezichtigt ter bevestiging dat de presentatie in grote lijnen overeenkomt met de daadwerkelijke situatie.

      Na onze eventuele eerste bezichtiging stellen wij voorafgaand aan verkoop eventueel op basis van onze bevindingen onze waardering bij en stellen een te hanteren vraagprijs voor. Zowel bij ‘stille verkoop’ als bij verkoop via de website zijn foto’s en overige documentatie alleen op aanvraag beschikbaar en worden dus nooit online geplaatst.

      Grote vastgoedportefeuilles of woonblokken worden in de meeste gevallen gekocht door grotere, ervaren beleggingsmaatschappijen. Dergelijke objecten bezichtigen wij doorgaans niet voorafgaand aan het aanbieden aan kopers waarbij met koper prijsovereenstemming wordt bereikt zonder voorbehoud bezichtiging of met voorbehoud tot bezichtiging van enkele (woon)eenheden in het gehele complex.


Stap 3 - Start verkoop: Met de opgemaakte omschrijving van het object, de huurgegevens en de eventuele fotorapportage benaderen wij kopers één-op- één (in geval van ‘stille verkoop’) of plaatsen wij het pand op onze website en wordt het opgenomen in de eerstvolgende nieuwsbrief per e-mail teneinde een verkoop tot stand te brengen. Aanvullende informatie zoals huurovereenkomsten, splitsingsakte, etc. worden doorgaans pas ingezien na prijsovereenstemming. Goede (foto)documentatie met informatie over de binnenzijde welke ons kantoor aan koper kan aanleveren stelt met name de voorzichtigere koper in staat het pand beter in te schatten, diverse risico’s aangaande onderhoud etc. uit te sluiten hetgeen zich vertaalt naar structureel hogere biedingen.

Stap 4 – Definitieve verkoop, ondertekening voorlopige koopovereenkomst en notarieel transport: Na prijsovereenstemming wordt door ons de voorlopige koopovereenkomst opgemaakt en voorgelegd aan partijen ter ondertekening waarna de getekende versie wordt gestuurd naar de desbetreffende notaris ter 3/3 voorbereiding van het notarieel transport. In het enkele geval wij met een voorbehoud financiering verkopen wordt de notaris pas geïnformeerd over het naderende transport nadat de datum van het financieringsvoorbehoud is verlopen en er geen voorbehouden meer zijn. Na ondertekening van de koopovereenkomst dient koper altijd een waarborgsom te storten of bankgarantie te stellen welke 10% van de koopsom bedraagt. Middels de afrekening bij de notaris worden ten tijde van het notarieel transport de door huurders betaalde waarborgsommen, lopende maandhuur en gemeentelijke belastingen en heffingen verrekend. Voorafgaand aan notarieel transport verzorgen wij namens verkoper, indien verkoper dit wenst, het aanvragen van de energielabels.

Heeft u verhuurd vastgoed wat u overweegt te verkopen?

Bel ons vrijblijvend voor advies of gratis waardebepaling op 010-2133649. Ook kunt u onderstaand formulier invullen waarna wij contact met u zullen opnemen.

Aanhef    Dhr.    Mw.
   
Versturen